株式会社ブレインパッド（本社：東京都港区、代表取締役社長 CEO 関口 朋宏、以下：ブレインパッド）および、そのグループ会社である株式会社BrainPad AAA（ブレインパッド エーキューブ、本社：東京都港区、代表取締役社長 CEO 辻 陽行、以下：BrainPad AAA）は、三井不動産株式会社（本社：東京都中央区、代表取締役社長 植田 俊、以下：三井不動産）とともに、ビルメンテナンス業務におけるノウハウの可視化・継承に向け、現場変革AIエージェント「COROKO（コロコ）」を活用した現場マニュアル自動作成の共同検証（以下「本検証」）を実施したことを発表します。
本検証の結果、従来の手作業によるマニュアル作成と比較して、作成時間を約50％削減できる見込みが得られたほか、実務における有用性が確認されました。今後、本結果をふまえ、より複雑な作業マニュアルの作成など本格導入に向けた検討を進めてまいります。
現場マニュアル自動作成に用いた作業動画より抜粋
左の作業から、空調機点検、配管ピンホールの一次補修、ボールタップの給水停止調整
■ 共同検証の背景 ～ビルメンテナンス業界の「人手不足」と「技能継承」の課題～
現在、ビルメンテナンス業界では、生産年齢人口の減少に伴う深刻な人手不足に直面しています。特に、建物ごとに異なる設備や複雑なメンテナンス手順は、熟練者の経験に基づく「暗黙知」に依存しており、若手への技能継承が大きな課題となっています。
また、複数の物件を一括管理する「エリア一体管理」へのシフトを進める上で、現場の作業を標準化・可視化する必要性が高まっています。しかし、従来のマニュアル作成は、作業の撮影・書き起こし・編集に多大な時間を要するため、現場の大きな負担となっていました。
このような背景から、ブレインパッド、BrainPad AAA、三井不動産の3社はAIエージェント「COROKO」を活用し、現場作業の動画から短時間で高精度なマニュアルを自動生成する仕組みの有効性を検証しました。
■ 共同検証の結果（ポイント）
1. マニュアル作成時間を約50％削減できる見込み
従来、手作業で作成していたマニュアル作成時間を短縮。作業全体の時間を約半分に圧縮しました。
2. AIが作成したマニュアルのカバレッジ率（*1）は最大約86％を達成
AIによる自動作成後、現場担当者が修正した最終版のマニュアルにおいて、AI作成部分は全体の約86％を占める結果となり、実務における有用性を確認しました。
3. 「動画を撮るだけ」の現場ファーストな操作性
設備操作などの現場作業を撮影した動画ファイルから自動でマニュアル文章が作成され、それを編集できる操作感が評価されました。
■ 共同検証の概要
本検証では、2026年1月から2月の期間、三井不動産が管理する東京都内の施設において、5名の作業者が実施するメンテナンス業務（電気設備点検等）を撮影しました。その動画をBrainPad AAAが開発する「COROKO」に入力し、マニュアルを自動生成しています。
生成されたマニュアルのステップや注意点の正確性を、ブレインパッドが定量的に評価した結果、大幅な時間短縮と同時に、技能継承にも活用を期待できる品質であることが確認されました。
表1: https://www.atpress.ne.jp/releases/610534/table_610534_1.jpg
■ 今後の展望
今後3社は、本検証の結果をさらに深化させるため、COROKOのサービス利用を通じて、他施設での利用や、より難易度の高い作業マニュアルの作成など対象範囲の拡大を目指します。
ブレインパッドおよびBrainPad AAAは、これからも、ビルメンテナンス業務における、ノウハウ可視化・継承のさらなる高度化に取り組んでまいります。
■ 三井不動産株式会社 ビルディング本部運営企画一部企画グループ
エンジニアリングリーダー 上井 公介 氏 コメント
三井不動産では、建物ごとに異なる設備仕様や運用手順、熟練者が培ってきたノウハウをいかに標準化・可視化し、組織として継承していくかを重要な課題と捉えています。
本検証では、作業動画からマニュアルを自動生成することで、現場におけるマニュアル作成負荷の軽減に加え、ノウハウ継承に資する可能性を見出すことができました。
今後も、現場の知見とCOROKOをはじめとした先端技術を掛け合わせ、建物管理品質のさらなる向上と、将来にわたり安定的なビル管理を継続できる管理モデルの構築に取り組んでまいります。
■ 株式会社BrainPad AAA 代表取締役社長 CEO 辻 陽行 コメント
フィールドワークの現場では、労働人口が減少する一方で、安全性や品質を支えるマニュアル作成には大きな手間がかかり、業務の属人化も少なくありません。
今回の検証では、言語化が難しい所作や観点についても、AIエージェントが自律的に重要性を考慮して拾い上げ、マニュアルに反映できることが確認できました。作成負荷の軽減はもちろん、属人化しがちな業務であっても、動画を通じて「誰でも再現可能な形式知」に変えられるという手応えを得ています。
そしてCOROKOは、動画マニュアルのAIサービスにとどまらず、ベテランの知見や判断力を次の世代へつないでいけるよう、日本の現場の課題にこれからも向き合っていきます。
■ 株式会社ブレインパッド 代表取締役社長 CEO 関口 朋宏 コメント
労働人口の減少という日本の深刻な課題に対して、「現場業務の単なる効率化」という目前の最適解だけで満足してはなりません。熟練者の確保という現場の切実な難題を乗り越え、いかに事業そのものを持続可能性にさせるかという、本質的な問いへの解決策が必要です。
今回の三井不動産様との共同検証は、熟練者の言葉にならないノウハウをAIが自律的に解釈し、誰もが再現可能な形式知へと変換する取り組みです。また、本検証を通じ、ブレインパッドグループとして「フィジカルAI」という新たな領域への大きな一歩を踏み出せたことを大変喜ばしく思います。
これからもデータ／AI活用の促進を通じて、日本の産業構造の変革に貢献してまいります。
（*1）カバレッジ率とは、人間が作成したマニュアルの内容に対し、AIがどれだけの割合を網羅できているかを示す指標です。
■ ご参考情報
● 「COROKO（コロコ）」について https://coroko.jp/
● 三井不動産株式会社について https://www.mitsuifudosan.co.jp/
本社所在地：東京都中央区日本橋室町二丁目1番1号
設立：1941年7月
代表者：代表取締役社長 植田 俊
資本金：341,800百万円（2025年6月27日現在）
従業員数：1,928名（2025年3月31日現在）
事業内容：賃貸事業、分譲事業、仲介・販売受託・コンサルティング事業、ホテル・リゾート事業
● 株式会社BrainPad AAAについて https://brainpad-aaa.ai/
本社所在地：東京都港区六本木三丁目1番1号 六本木ティーキューブ
設立：2025年3月
代表者：代表取締役社長 CEO 辻 陽行
資本金：1億円
事業内容：AI エージェントサービスの開発・提供、AI エージェント活用のコンサルティング
● 株式会社ブレインパッドについて https://www.brainpad.co.jp/
ブレインパッドは2004年創業の日本を代表するデータ／AI活用のリーディングカンパニーです。近年は「分析／コンサルティング／SI」「人材育成・教育」「SaaS」の三位一体のビジネスモデルを武器に、企業の内なるIT力を高める「データ活用の民主化と内製化支援」に注力しています。支援実績は金融・小売・メーカー・サービスなど幅広い業種を対象に1,400社を超え、データの力をビジネス創造と企業価値向上につなげるお手伝いをしています。
本社所在地：東京都港区六本木三丁目1番1号 六本木ティーキューブ
上場市場：東京証券取引所 プライム市場（証券コード 3655）
設立：2004年3月
代表者：代表取締役社長 CEO 関口 朋宏
資本金：597百万円（2025年6月30日現在）
従業員数：589名（連結、2025年6月30日現在）
事業内容：データ活用を通じて企業の経営改善を支援するプロフェッショナルサービス、プロダクトサービス
■ お問い合わせ先
● 製品・サービスに関するお問い合わせ
株式会社ブレインパッド
e-mail：info@brainpad.co.jp
＊本ニュースリリースに記載されている会社名・商品名は、それぞれ各社の商標または登録商標です。
＊本ニュースリリースに掲載されている情報は、発表日現在の情報です。
以上