三友地価予測指数2026年3月調査：不動産鑑定士136名の見解を発表

主要都市別まちかど観測：不動産市場の動向と将来予測

株式会社三友システムアプレイザルは、同社と提携する全国の不動産鑑定士136名を対象に実施したアンケート調査をもとに、「三友地価予測指数（2026年3月調査）」を発表しました。本調査では、不動産市場の現状と今後の見通しについて、不動産鑑定士の専門的な視点からの分析が示されています。特に、商業地と住宅地の両市場において、三大都市圏の地価予測指数とその変動、そして背景にある市場要因が詳細に報告されています。
商業地においては、東京圏、大阪圏、名古屋圏の地価予測指数がそれぞれ79.7、83.1、77.3となりました。前回調査と比較して、大阪圏と名古屋圏は上昇を示しましたが、東京圏は下落しました。この結果は、東京圏の地価が既にピークに達している可能性を示唆しています。企業の成長志向の強まりから東京のオフィス市場では拠点統合や増床の動きが見られ、2025年のAクラスビルの大量供給にもかかわらず、空室率は改善し賃料は上昇傾向にあるとのことです。建築費の高騰により再開発は鈍化しているものの、オフィス市場の好況は当面続くと見られています。
一方、物流市場では、トラックドライバーの残業規制（いわゆる2024年問題）により、長距離輸送への影響が深刻化しており、2030年には輸送能力が大幅に低下する「物流クライシス」が懸念されています。これに対し、民間主導でのDX推進や、国による物流効率化法による対策が進められています。
インバウンド市場は、2025年には訪日外客数が過去最高を更新すると予測されています。最近は一部の団体客キャンセルも見られますが、ホテルの客室管理システムとOTAプラットフォームの連携により、大きな損失は出ていない状況です。

住宅地市場の動向と今後の展望

住宅地市場においても、東京圏、大阪圏、名古屋圏の地価予測指数はそれぞれ79.8、77.7、75.0となりました。東京圏は前回から下落しましたが、大阪圏と名古屋圏は上昇しています。東京圏では上昇幅が縮小しているものの、都心部ではタワーマンションの販売価格が2億円を超え、売れ行きが鈍化する傾向が見られます。
マンション市場では、都心部の高額物件の供給は一段落したものの、東京では市部での供給ラッシュが続いており、定期借地権方式による分譲マンションも増加しています。インバウンド需要の高まりから、海外富裕層による日本での一時居住希望が増加しており、ホテルコンドミニアムやブランデッドレジデンスの増加が予測されています。
しかし、相続税改正により節税目的での小口化商品を用いた投資が難しくなるため、小口化業者による高値での賃貸マンション供給は減少する見通しです。これらの要因が複合的に絡み合い、住宅地市場の今後の動向が注目されます。

まとめ

三友地価予測指数（2026年3月調査）によると、商業地・住宅地ともに三大都市圏で地価の動向に違いが見られ、特に東京圏では一部で高止まりや天井感も指摘されています。オフィス市場は堅調に推移する一方、物流市場では「物流クライシス」への対応が急務となっています。住宅地市場では、インバウンド需要が新たな住居形態の増加を促す一方で、相続税改正が供給動向に影響を与える見込みです。

関連リンク

https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/r7-7
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